Tratamos de La ley 12/2023, de 24 de mayo, de Derecho a la Vivienda.
La ley tiene por objeto regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles.
Y, por otra parte, es objeto de esta Ley la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda.
1.- ¿Cuáles son los objetivos de la Ley de Derecho a la vivienda?
Conforme a su Exposición de Motivos, los objetivos perseguidos por la ley son los siguientes:
− Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
− Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
− Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
− Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
− Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
2.- ¿A qué afecta el objeto de la Ley?
La ley tiene por objeto regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles.
Y, por otra parte, es objeto de esta Ley la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda.
3.- ¿En base a qué Derechos constitucionales se ha publicado?
Se basa en la Constitución española que reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada.
Continúa la Exposición de Motivos expresando cómo dicho Derecho incide en el goce del contenido de otros derechos constitucionales, como los relativos a la integridad física y moral (artículo 15 CE), a la intimidad personal y familiar (artículo 18 CE), a la protección de la salud (artículo 43 CE) y a un medio ambiente adecuado (artículo 45 CE), y reconociendo la imbricación con otros derechos, con los que ha de modularse, en referencia al derecho de propiedad y a la libertad de empresa
Dada su relevancia social, el derecho a la vivienda se recoge en importantes declaraciones internacionales, como la Declaración Universal de Derechos Humanos, y El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, hecho en Nueva York el 19 de diciembre de 1966, reconoce en su artículo 11.1, el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado incluyendo, entre otros, una vivienda igualmente adecuada.
4.- ¿Cómo afronta este Derecho la Unión Europea?
La Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea aprobada por el Parlamento, el Consejo y la Comisión Europea el 7 de diciembre de 2000 establece en su artículo 34.3 que «con el fin de combatir la exclusión social y la pobreza, la Unión reconoce y respeta el derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda para garantizar una existencia digna a todos aquellos que no dispongan de recursos suficientes, según las modalidades establecidas por el Derecho comunitario y las legislaciones y prácticas nacionales».
5.- ¿Qué deberes recoge?
La Ley, su artículo 9, establece que todos los ciudadanos tienen el deber de:
a) Respetar y contribuir a preservar el parque de vivienda, evitando la realización de cualquier actividad molesta o insalubre, que sea perturbadora del ejercicio del derecho de uso y disfrute señalado en el artículo anterior.
b) En relación con la vivienda que se habita, realizar las actuaciones de conservación, reparación o mejora que correspondan de acuerdo con el régimen legal de tenencia en virtud del cual se dispone de la misma.
c) En relación con la vivienda ajena, a disposición de otras personas, hogares, o entidades públicas y privadas, respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte.
5.- ¿Qué se considera “gran propietario” y “vivienda vacía” a los efectos de esta Ley?
Según señala el portal de La Moncloa, Se podrá considerar «gran tenedor» a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.
Y “vivienda vacía” a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación (en estos casos los Ayuntamientos podrán aplicar un recargo sobre el IBI)
6.- ¿Se podrán declarar zonas de mercado residencial tensionado?
Si. El artículo Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
7.- ¿A quién corresponde velar por los derechos de la propiedad de la vivienda?
Conforme dispone el artículo 10.2 de la Ley, Corresponde a las Administraciones competentes en materia de vivienda velar por el pleno ejercicio de los derechos de la propiedad de vivienda, actuando de manera concertada y coordinada en la promoción de las acciones previstas en la legislación y en los planes y programas aplicables para favorecer el acceso a la vivienda.
8.- ¿Qué medidas podrán adoptarse?
A tales efectos, podrán adoptarse y ejecutarse cuantas medidas prevea la legislación en la materia y, en particular, las siguientes:
a) Ayudas y subvenciones públicas.
b) Incentivos fiscales.
c) Gestión directa por parte de las Administraciones Públicas o sus entes instrumentales, o en colaboración con terceros, de los parques públicos de vivienda.
d) Colaboración con entidades del tercer sector cuyos fines de carácter social estén vinculados con la vivienda, para facilitar la gestión de viviendas pertenecientes a los parques públicos, así como la gestión de su propio parque de vivienda social.
e) Fomento de la iniciativa privada mediante convenios con los titulares de viviendas para su cesión a las Administraciones públicas competentes u otras fórmulas para favorecer el incremento de la oferta de alquiler social o a precio asequible.
f) Acciones de fomento de la intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas para propiciar su efectiva ocupación.
9.- ¿Qué medidas establece en relación al precio del alquiler?
Según señala el portal de La Moncloa, las medidas básicamente serían:
- Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler
- Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024
- A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta
En las zonas declaradas como tensionadas:
- posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato
- en nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior
- posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años
Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.
10.- ¿Cómo regula la vivienda pública?
Según afirma dicho portal, la Ley pretende medidas tales como:
- Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión
- Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años
- Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado
- Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.
