En un contexto donde la economía familiar se ve presionada por el aumento del coste de la vida, muchos consumidores en España se preguntan si es conveniente reclamar las cláusulas abusivas en sus préstamos hipotecarios. Estas cláusulas, que pueden incluir comisiones desproporcionadas, intereses excesivos o condiciones desfavorables, han sido objeto de escrutinio legal en los últimos años.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo han fortalecido la protección del consumidor, permitiendo a los afectados reclamar lo que consideran injusto. Esto no solo implica la posibilidad de recuperar cantidades significativas de dinero, sino también la oportunidad de renegociar las condiciones del préstamo y mejorar su situación financiera.
Aunque algunos puedan dudar de la eficacia de una reclamación, las estadísticas muestran un aumento en los casos resueltos a favor de los consumidores. Cada reclamación exitosa no solo representa una victoria individual, sino que también contribuye a un cambio en las prácticas bancarias, promoviendo una mayor transparencia y equidad en el sector.
Reclamar cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios es una oportunidad que los consumidores no deben pasar por alto.
La cantidad que se suele recuperar por la reclamación de la comisión de apertura de una hipoteca puede variar, pero, en general, las comisiones de apertura oscilan entre el 0,5% y el 3% del importe del préstamo.
Por ejemplo, si tienes una hipoteca de 150.000 euros y pagaste una comisión de apertura del 1%, eso significaría haber abonado 1.500 euros. Si se determina que la cláusula es abusiva y se te devuelve, podrías recuperar esa cantidad más los intereses que hayan generado desde el pago.
En términos estadísticos, muchos consumidores que han reclamado han conseguido recuperar entre 500 y 3,000 euros, dependiendo de las condiciones específicas de su préstamo.
1.- ¿Cuándo se considera abusiva una clausula de un contrato con un banco?
Cuando se trata de consumidores o usuarios (en la práctica, la mayoría de los casos), resulta aplicable la Directiva 93/13 CEE del Consejo de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores que, en el art. 3 define el concepto de cláusula abusiva y en el art. 4 aporta los criterios para apreciar el carácter abusivo de una cláusula
2.- Concretamente, ¿Qué dice esa directiva europea?
La directiva dice que (Artículo 3)
1. Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
2. Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión.
El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se haya negociado individualmente no excluirá la aplicación del presente artículo al resto del contrato si la apreciación global lleva a la conclusión de que se trata, no obstante, de un contrato de adhesión.
El profesional que afirme que una cláusula tipo se ha negociado individualmente asumirá plenamente la carga de la prueba.
3.- Por tanto, si el banco dice que sí se negoció individualmente con el cliente y que no era un “modelo a firmar”, ¿debe probarlo expresamente?
Si. No basta con que el banco diga que informó o que negoció con el cliente determinada condición del contrato de carácter abusivo, sino que tiene que acreditarlo con documentos claramente, lo que en la práctica, de los procedimientos actualmente no suele ocurrir.
4.- ¿Qué criterios se aplican para decidir si una clausula es abusiva?
El artículo 4 de dicha Directiva europea lo aclara. Dice, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa”.
Es decir, en cada caso concreto, el juez deberá valorar qué tipo de bienes o servicios formaban parte del contrato y las circunstancias que se daban cuando se firmó.
5.- Según el derecho español, ¿que se entiende por cláusula abusiva?
En nuestro ordenamiento jurídico el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias dispone en el artículo 82 que:
“Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
“El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa”.
6.- ¿Cómo se aprecia al final el carácter abusivo de una clausula?
La apreciación del carácter abusivo de una cláusula exige, por tanto, dos presupuestos: uno subjetivo y otro objetivo.
Desde el punto de vista subjetivo la declaración del carácter abusivo de una cláusula exige que esta se haya insertado en un contrato celebrado con un consumidor o usuario, definido en el artículo 3 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, como “las personas físicas que actúen con un ámbito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión” y “las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.
Desde el punto de vista objetivo las cláusulas abusivas han de reunir los requisitos que resultan de la definición contenida en el artículo 82.1 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios:
– Contractualidad, por insertarse en un contrato;
– Predisposición, por no negociarse individualmente;
– Contradicción con la buena fe;
– Desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes del contrato;
– Perjuicio al consumidor.
7.- ¿Se puede considerar abusiva la “comisión de apertura” que solía encontrarse en los contratos de préstamo hipotecario?
Actualmente sí. Hubo un cambio jurisprudencial, anteriormente se consideraba a esta “comisión de apertura” parte del precio de la operación, sin embargo, siguiendo el criterio actual, marcado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su STJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C- 565/21) ahora la comisión de apertura no forma parte del precio del contrato, por lo que en España, el Tribunal Supremo ha dictado la STS 816/2023, de 29 de mayo de 2023 en la que modifica su Jurisprudencia anterior, admitiendo a partir de ahora que la cláusula de comisión de apertura debe quedar sometida al control de abusividad (de contenido) como cualquier como cualquier otra cláusula no esencial del contrato.
8.- ¿En qué consiste ese control?
Para que una “comisión de apertura” sea válida en un contrato celebrado con consumidores, deberá superar el doble control de transparencia (control formal o de incorporación y control material o de comprensibilidad real).
Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo que antes mencionaba:
“Para valorar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura, el juez competente deberá comprobar, a la vista de todos los elementos de hecho pertinentes, que el prestatario está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen”.
Resulta fundamental valorar no solo la redacción gramatical de la cláusula, su ubicación y estructura dentro del contrato, sino también cuál ha sido la información recibida por el prestatario, tanto con carácter previo a la formalización del préstamo, como en el momento de su suscripción.
9.- ¿Cómo se defienden los bancos ante estas reclamaciones de sus clientes?
En relación al llamado control de transparencia, actualmente, suelen presentar un informe sobre el coste operativo de los instrumentos financieros por los servicios prestados en las operaciones de alta de préstamo hipotecario pero esta documentación no es suficiente para acreditar que el prestatario recibió la debida información sobre la comisión de apertura, pues se tratan de informes genéricos, de fecha posterior al tiempo en que se celebró el contrato, y no tienen valor probatorio.
En cuanto al control de la abusividad o de contenido, la Sentencia que antes comentaba del Tribunal de Justicia de la Unión Europea recalca cómo:
“una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente”.
10.- Con todo esto, ¿cómo podemos reclamar que nos devuelvan la comisión de apertura? ¿estamos a tiempo de hacerlo?
Si, estamos a tiempo. Actualmente se pueden reclamar las comisiones de apertura que pagamos cuando formalizamos nuestra hipoteca, aunque haya pasado mucho tiempo o incluso aunque la hipoteca ya esté liquidada.
Para hacer la reclamación, acudiremos a un abogado de confianza. Nuestro despacho ejercita este tipo de reclamaciones con un porcentaje de éxito de casi el cien por cien de los casos.
11.- ¿Qué pasos debemos seguir?
Para reclamar la comisión de apertura de un préstamo hipotecario en España, podemos seguir estos pasos:
- Revisar el contrato: Examinar detenidamente el contrato del préstamo hipotecario para verificar si se menciona la comisión de apertura y bajo qué condiciones se aplica.
- Reunir la documentación: Preparar toda la documentación necesaria, incluyendo el contrato de préstamo, recibos de pago, y cualquier comunicación previa con el banco.
- Presentar una reclamación formal: Al servicio de atención al cliente del banco mediante una reclamación por escrito. Esta reclamación puede redactarla tu abogado.
- Acción legal: El banco tiene un plazo legal para responder a la reclamación, generalmente 2 meses. Si no se obtiene respuesta o es negativa, se formularía la oportuna demanda ante los tribunales.
12.- ¿Qué nos cuesta esta reclamación?
No debería costarnos nada, ya que, según mi criterio, los gastos y costas del procedimiento debe asumirlos el banco, en aplicación del art. 394 LEC y por las exigencias previstas en los arts. 6.1 y 7.1 de la Directiva 93/13/CEE y los principios de no vinculación y de efectividad del Derecho de la UE, pero eso depende del caso concreto.
